Inversión en la rehabilitación de las viviendas, su
entorno e integración social.
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| El esquema general para la rehabilitación
contempla lo siguiente: |
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Selección de desarrollos:
La Administración identificará los conjuntos habitacionales con altas concentraciones de
viviendas abandonadas, vandalizadas o descalificadas (por fallas estructurales), que
ameriten se rehabilitados en forma masiva y se invitará, en primer término, al
desarrollador que construyó dichas viviendas. Si el desarrollador no está interesado, se
subastarán las viviendas (en uno o más paquetes) con otras entidades económicas o
sociales, y ganarán aquellas que ofrezcan una mayor recuperación para el Instituto. |
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Inversiones adicionales en obras que beneficien a
la comunidad: A partir de la detección de necesidades de los habitantes del
desarrollo, se evaluarán las propuestas para su atención, siempre y cuando éstas
impliquen obras que perduren, dignifiquen y solucionen problemas específicos del
desarrollo además de generar plusvalía. Por ejemplo, guarderías, bibliotecas, escuelas,
instalaciones deportivas, e infraestructura que proteja al desarrollo de inundaciones. En
todo caso, el monto de la inversión deberá ser congruente con el tamaño de la cartera
en el desarrollo, e independiente a las obras realizadas por el desarrollador en las
viviendas y su entorno. |
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En cada caso, se evaluará la posibilidad de invertir
parte de los recursos destinados a la rehabilitación del desarrollo en programas que el
Instituto promueve, como la inversión en eco tecnologías, el acceso a computadoras e
internet en los desarrollos u otros programas que pudieran proponerse en el futuro. |
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Las inversiones se realizarán con cargo a la reserva
constituida con los recursos provenientes de las ventas de las viviendas recuperadas. |
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Estos casos se pueden manejar a través de subastas de
venta donde el precio mínimo es el precio de indiferencia. Las ofertas se compararían a
valor presente contra el precio de indiferencia. |
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Durante el plazo otorgado al desarrollador para cubrir el
precio total de las viviendas, éste realice ventas y el Infonavit lo acompañe en la
escrituración a nombre del comprador final, recibiendo en el mismo acto, el precio
restante de cada vivienda. |
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Las viviendas que no se vendan dentro del plazo, sean
pagadas en su totalidad por el ganador de la subasta al precio subastado. |
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La Administración podrá hacer uso de las reservas
referidas, previa autorización por parte del H. Consejo de Administración y
exclusivamente para la inversión en obras que satisfagan las necesidades de la comunidad
que habita los desarrollos que presentan niveles considerables de abandono de vivienda, a
fin de motivar su permanencia y voluntad de pago. |
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La Administración tendrá la obligación de informar
trimestralmente al H. Consejo de Administración, a través del Comité de Riesgos sobre
las propuestas de inversión que afecten las reservas constituidas. |
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Solución para posesionarios con deseo de
regularizarse (venta con reserva de dominio)
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| Características generales del producto: |
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La solución para posesionarios con deseo de
regularizarse (venta con reserva de dominio), que forma parte de las iniciativas de
solución para atender el fenómeno de cartera vencida, tiene las siguientes
características: |
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Esta propuesta está dirigida a derechohabientes y no derechohabientes, sin
puntaje necesario, que habiten una vivienda, ya sea abandonada o adjudicada por el Instituto,
y de la cual muestren interés en adquirir la propiedad legal. |
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El valor de venta de la vivienda será el precio de indiferencia, calculado por tercero
independiente, al momento del cierre de la transacción. |
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El plazo del esquema es desde cinco años, con un pago inicial de al menos diez por ciento
sobre el valor de venta y pagos fijos mensuales en peso. |
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El monto de la mensualidad será determinado de acuerdo a la tasa y plazo de tal forma que
la vivienda se pague en el plazo previsto. |
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Se firmará un contrato de compra-venta con el comprador, en el cual, el Instituto se
reserva el dominio y se obliga a escriturar hasta el momento en que se cubra el precio total. |
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Se establecerá en el contrato una penalización en caso de incumplimiento por parte del
comprador, que permita al Instituto retener parte de lo recibido como anticipo y devolver el
remanente al comprador una vez que entregue la posesión física de la vivienda. |
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El pago de predial será a cargo del Infonavit pero incluido en el pago mensual. |
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Seguro de vida de treinta y siete por ciento sobre saldo insoluto al año. |
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Seguro de daños: incorporado al pago mensual, equivalente al monto al que asciende el
seguro de daños en el crédito tradicional. |
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El pago de otros servicios será a cargo del comprador. |
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La comisión de venta será del dos por ciento del valor de avalúo al inicio del contrato
incorporado en la renta mensual. |
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Los costos de escrituración al final del plazo correrán a cargo del comprador. |
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No aplicarán prorrogas u otros productos de reestructuración. |
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Habrá una tolerancia de hasta dos meses de renta incumplidas, a partir de la cual se
iniciarán los procesos de desalojo con el comprador para que abandone la vivienda en buenas
condiciones o enfrentar un juicio. |
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La administración deberá vigilar que la implementación de este esquema se realice en
estricto apego a las disposiciones legales aplicables y de acuerdo a los fines y objetivos del
Instituto. |
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Se instruye a la administración a fin de que presente un
informe semestral sobre los resultados obtenidos de esta propuesta, particularmente de los
siguientes indicadores: número de viviendas desplazadas a través de la solución, record
de pago y terminaciones contratos. |
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Arq. Alejandro Reyes Torres
